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              保利地產:以穩為主
              發布時間:[14-04-22, 09:58 AM]  瀏覽:Loading...
                4月1日,保利地產(600048.SH)發布2013年業績。2013年實現營業收入923.56億元,同比增長34.03%;實現歸屬于母公司所有者的凈利潤107.47億元,同比增長27.36%,每股收益1.51元。加權平均凈資產收益率22.95%,比上年同期提高了1.11個百分點。
                保利全年銷售1252.89億元,同比增長23.15%。保利地產董事長宋廣菊強調,“十二五”期間,保利地產仍將自己定位成一個成長型企業,能保持每年經營業績20%-30%的增長,而今后也仍然能保持這樣的業績。
                今年保利會繼續加大投資力度。預計全年完成房地產直接投資1166億,同比增加16.8%。方法是穩步推進近年的既定戰略。首先是堅持以一二線城市為主的“3+2+X”區域布局戰略,同時積極推動房地產金融、養老地產、精裝修、概念地產(旅游、文化、電商等)等各項業務的發展。
                4月1日舉行的投資者業績說明會上,在被問及保利地產與保利置業(00119.HK)有無合作及合并的可能時,董事長宋廣菊罕見表態“會有”,并稱這是保利集團戰略目標和任務之一。業界解讀為保利集團旗下兩家地產公司整合步伐加快。
                然而,保利地產董秘黃海在3日對經濟觀察報進一步解釋道:“合并(保利置業)是保利集團層面一直的說法,這是長期的戰略安排。但是目前并沒有時間表,沒有具體安排?!?br />  加大投資
                保利年報相關數據變動最大的是經營活動產生的現金流量凈額。2013年該項數據是(-97.5)億,較2012年30.9億同比減少415.4%。甚至還少于“史上最嚴調控”出臺的2011年(-79.2)億。
                該項數據反映企業經營活動的資金流動活躍程度,凈額呈負數表明支付多于收入。主要原因在于保利在2013年完成房地產項目直接投資998億元,創下近年投資金額新高。
                年報顯示,保利全年新增54個房地產項目,新增容積率面積1827萬平方米,總地價568億元。新增權益容積率面積1321萬平方米,權益比例72.3%,較2012年提升7個百分點,權益地價408.1億元。
                雖然投資增加,但保利全年銷售回籠1112億,新增銀行貸款625億,凈增貸款191億元,仍有337.5億貨幣資金在手。
                今年保利計劃進一步提高投資力度,預計完成房地產直接投資1166億元,較去年再增加16.8%。
                保利年報提及,一二線城市土地供求矛盾決定成交價格上漲,市場流動性在宏觀貨幣政策調控下也呈現階段性松緊變化??梢灶A見,資金緊張是未來包括保利在內的房企還需面對的重大課題。
                為此,保利拓展了多種資金渠道。據了解,保利旗下信?;鹨幠M黄?00億,實現凈利潤2.75億元。該基金投資保利地產超60億元。
                去年保利首次嘗試在海外發債。8月,保利的全資子公司恒利(香港)置業有限公司(以下簡稱“恒利置業”),通過其全資子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外發行5億美元的五年期固息債券。債券在香港聯合交易所有限公司上市。
                保利方面指將進一步加快境內外房地產基金發展,隨著房地產基金投資收益的逐步實現,預期未來3-5內,房地產基金每年凈利貢獻將提升到5%-10%。
                經濟觀察報統計,2011-2013年保利地產預收賬款占總資產比例分別為36.3%、36%、34%,穩中微降。該比例數據說明企業償債能力較穩定。
                2014年,按照保利地產的經營計劃,將新推貨值1600億元,滾存400億元,上下半年推盤比例為45%:55%。
                貼地飛行
                2013年保利實現單月超百億。以廣州為核心的珠三角地區銷售額首超300億,為341億;以北京、上海為核心的環渤海、長三角地區銷售額均超過200億,分別為234億、236億;以成都、重慶為中心的成渝地區實現172億,以武漢為中心的中部地區則銷售144億。保利方面認為,2013年年初提出的“3+2城市群深耕”的區域布局戰略初見成效。
                保利地產內部人士中對經濟觀察報說:“公司實施城市群戰略,正是為了讓各區域的銷售貢獻更加平衡,避免銷售額隨市場周期有大的波動?!?br />  經濟觀察報從一份統計資料中獲悉,保利的銷售額中有365億來自一線城市,高于萬科、中海。省會及計劃單列市銷售772億,略高于萬科,明顯高于中海、恒大。顯示保利的銷售構成相對集中。
                另一方面,保利在三四線城市銷售112億,同比有74%的較大幅度增長,證明保利亦開始在這些城市發力。資料顯示,保利新進入太原、遂寧、清遠、湛江、韶關、肇慶等城市,項目覆蓋全國49個城市。
                保利方面對投資者表示,省會及計劃單列市仍有深耕空間。目前保利還有蘭州、烏魯木齊、呼和浩特等部分省會沒有進駐;剛進入的太原、???、石家莊、廈門、三亞都是單項;鄭州、福州、西安、大連等城市也僅有2-3個項目運作。
                在多個千億房企中,保利對城市群的把握相對更清晰和堅持。其表示未來將繼續深耕一二線城市,提高一線城市占有率。保利不排斥開發三線城市,認為利潤高、與政府議價空間大,但會“拓展有城市產業輻射圈的三線城市”,比如珠三角地區。管理層表示這類三線城市一是藏富于民,二是城市化進程非常慢,給房地產以契機。為了規避風險,保利在三線城市通常采取合作開發模式。
                相反,對于熱門區域,保利認為不能盲目跟投。保利方面對投資者表示,2013年收縮了長三角的業務,原因是當地城鎮化太快。
                此外,保利認為棚戶區和城中村改造有挖掘潛力。2013年保利地產現有的舊改項目貢獻了9%的銷售面積,11%的銷售金額。目前,保利成立了專門的城投公司,在廣州、武漢、珠海、青島、大連、西安、鄭州等城市跟蹤了20多個舊改項目,規劃總建面近3000萬平方米。管理層表示,陸續獲取后將逐步提升舊改項目銷售占比至15%-20%。
                產品方面,保利亦牢牢鎖定剛需客戶。2013年,保利成交商品房套數9.68萬套,其中144平方米以下占比93.5%,客戶剛需自住占比84%。
                整合猜想
                董事長宋廣菊對于合并保利置業問題的“會有”回答,引起市場廣泛猜測。4月2日,保利地產股價大漲7.01%。
                保利集團旗下兩家以房地產為主營業務的上市公司保利地產與保利置業一直引發“同業競爭”。對此,宋廣菊曾強調,對于雙方已經共同進入的城市,要協商發展;具體到產品定位上,共同進入的區域會做一些劃分。而今后,雙方原則上不會再有新的交叉區域。已有重復城市指上海、廣州、重慶和武漢。
                4月1日的說明會上,董事總經理朱銘新認為,自保利地產上市以來,關于同業競爭的承諾一直得到公司和大股東的良好遵守和執行。
                長期以來,保利地產深耕一二線城市,保利置業則擁有三四線城市土儲較多。然而,隨著兩家公司規模日益壯大,相互突破界限的跡象越加明顯。
                據CRIC監測,保利置業在2013年獲取12幅土地,總占地面積約122.9萬平方米,規劃總建筑面積約504萬平方米。
                2013年,保利置業實現銷售額267億元,基本完成260億的目標。2014年預計簽約銷售金額280億元人民幣。目標制定比較謹慎,增幅僅5%。
                保利置業雖小,但頗有亮點。2月,該公司在香港啟德拿地。該地塊是香港少數的市中心優質地皮,且是極少數不限港人購買的地皮中最大面積的一塊用地,預計毛利率將達到30%左右。
                有投資者提出,兩者整合的方法是,保利地產在港發行股票,以換股方式吸收合并保利置業。
                事實上,保利地產在港已有平臺。前述其在香港設立了全資子公司恒利置業,去年8月成功發行美元債券。有媒體引述保利內部人士說法稱,相對于融資本身,保利更看重該海外平臺的資本運作空間,讓海外投資者和評級機構接觸和了解保利,“還有很多的操作可能性”。長遠來看,在香港上市也是一個備選。
                不過,保利地產董秘黃海對經濟觀察報否認這一說法。黃海說:“發債的平臺只是發債,不要過分解讀?!?/div>
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