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              方興地產整合落下重要一子
              發布時間:[14-04-22, 10:00 AM]  瀏覽:Loading...

                歷經兩年之久,方興地產整合棋局落下重要一子,其分拆酒店上市事宜或終于進入倒計時。
                方興地產日前公告稱,其分拆酒店業務在香港上市一事已獲聯交所確認,德意志銀行及摩根士丹利將擔任聯席保薦人。分拆完成后,方興地產仍持有被分拆實體不少于51%的股權,分拆所得資金擬用做償還債務、營運資金等,其希望建立方興地產和被分拆實體間兩個獨立集資平臺,提高集資靈活性,以支持兩者各自的發展。
                “分拆上市仍屬于早期階段,上市時間表還沒有定案,”方興地產相關人士委婉拒絕了時代周報記者的采訪,并稱受靜默期制約,酒店上市相關的融資規模、估值折讓幅度等細節暫時均無法透露。
                酒店上市或進入倒計時
                “按照公司管理層的最初設想,會有10家酒店放入被分拆的資產包,但現在只有8家酒店,”有方興地產內部知情人士對時代周報記者透露稱,原本計劃內的南京酒店牽涉未解決的股權轉讓事宜,而長沙酒店還需很久才能面市,所以都取消了。
                時代周報記者根據公告梳理,此次準備打包上市的8家酒店,在上海、北京、三亞各有兩家,其余兩家則位于深圳和麗江,共涉及3431間客房,總建面約54萬平方米。
                在這當中,北京王府井(行情,問診)萬麗酒店、麗江凱悅大酒店以及崇明凱悅酒店等3家酒店目前尚未有收入,預計將在2014年年內陸續開業;其余已落成并開業的酒店分別為金茂上海君悅大酒店、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店和金茂三亞希爾頓大酒店,這5家酒店在2012年、2013年的整體入住率分別為65.8%、67.6%,總收入分別約為20.1億港元和19.6億港元。
                “就酒店收入方面,去年三亞、深圳的酒店保持上漲或持平趨勢,下降的是北京、上海的酒店,”在方興地產2013年業績會上,公司管理層透露稱,上海的酒店因改造受到一定的影響,而北京的酒店則是受到政策影響最大的一家。
                從財報數據上看,2012-2013年,上海君悅大酒店的收入由5.52億港元降至5.29億港元,而北京威斯汀大飯店的收入則由4.43億港元下滑至3.82億港元。
                而反觀最近三年方興地產酒店收入狀況,2011-2013年,這項數據分別為21.34億港元、20.1億港元、20.6億港元,數據相差并不明顯,但同期占公司營收比例分別為32%、12%、10%,下滑明顯。
                對于投資回報周期相對較長的酒店行業而言,如果沒有一個中長期的退出渠道,開發商資金無疑面臨著考驗。迫于此,分拆酒店上市就成了方興地產酒店業務最直接的變現方式。
                但早在兩年之前,方興地產就曾明確提出有分拆酒店業務上市的考慮,可一直未有進一步的動作?,F在,是不是一個好時機?事實上,就在幾個月之前,新世界(行情,問診)發展在同一件事情上遭遇挫折,而長江實業、世茂集團等公司的酒店分拆上市計劃至今均無下文。
                “新世界發展等分拆酒店上市至今未成功,其很大程度上就是源于持續的回報低下,業績不達標,”協縱國際集團創始合伙人黃立沖對時代周報記者分析稱,當然,這也在一定程度上反映出目前投資者信心在走弱,越是這種情況,越要盡快拆分上市,這是方興地產盤活酒店資產為數不多的途徑。
                上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對時代周報記者表示,國內酒店業在國家反腐、三公消費減弱等環境下,遭遇了寒流,近兩年出現相對嚴重的供大于求,投資回報周期更長、回報率也沒有預期的高。方興地產旗下的酒店質量高、地段好,但也應該預計得到宏觀環境給酒店業帶來的整體波動,高端酒店市場出租率下跌的情況,短期內還沒有見到明顯改善。
                根據方興地產公布的計劃,公司酒店分拆上市將通過由金茂投資和金茂控股聯合發行的股份合訂單位在聯交所主板上市的方式進行,其中金茂投資將為一個固定單一投資信托,初步專注于中國酒店業,金茂投資集團將主要擁有并投資于酒店組合,上市后,金茂投資集團將擁有上述物業。
                “發行信托將酒店物業資產證券化,是房企常見的套現選擇,”在黃立沖看來,方興地產可能會用保證回報的補貼方式,來提升信托的可銷售程度,維護估值,比如會在酒店業務信托上市后的幾年,給予投資者一定的回報承諾,如3-5年內6%左右的租金等,也有可能采取發行時估值打折的方式來吸引投資者興趣。
                對于酒店業務上市,方興地產看似勢在必行。公司內部人士也坦承,選擇此時公布酒店分拆的想法,把需要長時間沉淀的這部分資產提前變現,對公司的股價也會有較好的影響。
                三年內持有物業翻一番
                不僅是酒店業務,方興地產內部對持有型物業有更長遠的想法。
                “對于持有物業,仍然會不斷增加比例,目標是三年翻一番?!?方興地產董事長何操日前對外透露稱, 2013-2015年這三年,方興地產對于酒店、寫字樓等持有物業要翻一番,這是雙輪驅動大的方向。
                據何操介紹,方興地產內部近年執行“雙輪驅動戰略”—一個輪子是進行銷售型物業開發,一個輪子是租賃型物業持有,兩個輪子同時走路,“公司有一個部門,專門進行市場上物業收購和資本收購的研究,如果找到合適的機會,仍然會對這些銷售和持有型物業做一些并購動作,這也將是方興地產未來重要的發展方向?!?br />  拿地補倉,是方興地產未來持有物業翻番的根基。2012年底至今,方興地產光在土地投資上的花費不菲,版圖不斷擴大,產品也囊括高端住宅、寫字樓、酒店和旅游地產等多元化業態,其中在綜合項目上的案例就有總投資達70億元的廣州南沙項目和光地價就有56.8億元的上海海門路項目等。
                按照方興地產內部人士的說法,目前公司仍在做區域戰略布局,“一方面我們的布局任務還沒有完成,另外公司做大也需要土地儲備?!?何操則表示,方興地產公司將深耕長三角、珠三角和京津區域。
                值得注意的是,盡管方興地產幾年來頻頻高價拿地,但凈負債率始終維持在40%-50%,比上市房企平均水平低較多。
                “方興地產之所以能有足夠的資金作支撐來持有大型物業,并堅持走高端住宅產品的路線,和大股東中化集團的支持密不可分,”有方興地產知情人士對時代周報記者透露稱,中化集團是僅次于中石油、中石化和中海油的中國第四大石油公司,主要業務集中在農業、化工、地產等領域,但近年越來越將重心轉向旗下地產業務,不僅是16家以房地產為主業的央企之一,還是國資委批準的6家以酒店經營為主業的央企之一。
                “只要方興地產收購項目,中化集團就會向方興地產注資,”此前有分析稱,方興地產雖然整體盤子不大,但有底氣擴張。從數據來看,銷售額為145.91億元人民幣的方興地產,對應的總資產高達1208.43億港元(約956億元人民幣),相比之下,銷售額150億元的央企中糧地產(行情,問診)總資產為388.35億元,銷售額220億元的民企黑馬陽光城(行情,問診)總資產為246.89億元。
                獲得優質項目,或是背靠央企背景的最大實惠之一。以方興地產在上海投資開發的幾個項目,均是當地政府規劃主推的重點項目:2008年11月,方興地產獲得上海崇明島項目時,崇明島正建設國際生態島;在2013年銷售額中占較大比重的上海港國際客運中心項目,也是方興地產與上海市政府合作,毗鄰的上海國際航運服務中心亦收歸方興地產旗下,事實上,方興地產曾是上海北外灘最大“地主”,擁有北外灘100萬平方米土地儲備。
                一級土地開發業務,也成為方興地產收入的重要來源,2013年方興地產的一級土地開發銷售成交金額高達60億元。目前,方興地產的一級土地開發業務包括長沙梅溪湖項目、青島西海岸經濟新區項目、廣州南沙項目等。
                “中化集團是一家政府關聯實體。我們認為,方興地產可能透過母公司從政府特別支持中間接受益?!睒藴势諣柕膱蟾嬖缡侵赋?,中化集團的管理層對該公司有長期承諾,并可能在其陷入財務困境時提供支持。
                事實上,低融資成本,也成為中化集團為方興地產帶來的一大便利?!胺脚d地產一直以來和各大銀行都保持了很好的合作關系,公司的信譽也比較高?!狈脚d地產管理層在業績發布會上如是表示。穆迪在日前的研報中就指出,方興地產的現金保有量占其總資產的10%左右。從這些角度看,方興地產在擴張路途中仍將昂首前行。

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